A presença de ratos num prédio é um problema que afeta todos os condóminos, mas a questão de quem paga a desratização gera frequentemente conflitos entre moradores e administrações de condomínio. Em Portugal, a lei é relativamente clara sobre esta matéria. Neste artigo, explicamos as responsabilidades legais e como gerir esta situação de forma justa.
Responsabilidade Legal do Condomínio
De acordo com o Código Civil português, nomeadamente os artigos 1420.º a 1438.º-A que regulam a propriedade horizontal, a administração do condomínio é responsável pela conservação e manutenção das partes comuns do edifício. As partes comuns incluem as estruturas do edifício, canalizações, condutas de ventilação, caves, garagens coletivas, escadas, elevadores e todas as áreas que servem mais do que uma fração.
Quando os ratos estão presentes nas partes comuns — caves, garagens, canalizações verticais, caixas de esgoto comuns ou zonas de lixo coletivo — a responsabilidade pela desratização é do condomínio. O custo deve ser suportado pelo fundo de reserva do condomínio ou repartido entre todos os condóminos na proporção da sua permilagem, conforme estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal.
Quando o Custo É do Proprietário Individual
Se a infestação de ratos está limitada ao interior de uma fração autónoma — por exemplo, dentro de um apartamento — e a causa é atribuível ao proprietário ou inquilino (por exemplo, acumulação de lixo, deficientes condições de higiene ou obras que abriram pontos de entrada), a responsabilidade pelo custo da desratização recai sobre o proprietário dessa fração.
No entanto, na prática, é raro que uma infestação de ratos num prédio afete apenas uma fração. Os roedores movimentam-se através das canalizações, condutas e estrutura do edifício, pelo que geralmente a responsabilidade é partilhada.
Como Decidir em Assembleia de Condóminos
Convocação da Assembleia
Qualquer condómino pode solicitar a convocação de uma assembleia extraordinária para tratar do problema de pragas. Alternativamente, o assunto pode ser incluído na ordem de trabalhos da assembleia ordinária anual. No entanto, dada a urgência habitual das infestações de roedores, recomenda-se uma assembleia extraordinária ou uma deliberação por escrito.
Deliberação
A decisão de contratar uma empresa de desratização para as partes comuns pode ser tomada por maioria simples dos votos dos condóminos presentes na assembleia. Recomenda-se que a administração apresente pelo menos dois ou três orçamentos de empresas licenciadas para que a assembleia possa comparar e decidir de forma informada.
Repartição dos Custos
O custo da desratização das partes comuns é repartido entre todos os condóminos na proporção da permilagem de cada fração, salvo se o regulamento do condomínio estabelecer critério diferente. Se a infestação tiver origem identificada numa fração específica (por exemplo, acumulação de resíduos), a assembleia pode deliberar imputar parte dos custos ao respetivo proprietário.
Obrigações do Administrador
O administrador do condomínio tem a obrigação legal de zelar pela conservação das partes comuns e de executar as deliberações da assembleia. Perante uma infestação de roedores nas partes comuns, o administrador deve agir com diligência, mesmo sem deliberação prévia da assembleia, se a situação constituir uma emergência sanitária. Neste caso, pode contratar a desratização e apresentar posteriormente o custo à assembleia para ratificação.
O administrador deve também garantir que a desratização abrange todas as partes comuns relevantes — cave, garagem, canalizações, condutas, zona de contentores de lixo e espaços técnicos — e que é feito um contrato de manutenção para prevenir reincidências.
Dicas Práticas para Condóminos
Ação Conjunta
A forma mais eficaz e económica de resolver o problema é uma ação conjunta. Quando possível, combinem a desratização das partes comuns com o tratamento das frações individuais. Isto evita que os ratos simplesmente se desloquem das zonas comuns para os apartamentos e vice-versa.
Contrato de Manutenção
Após o tratamento inicial, considerem celebrar um contrato de manutenção anual com a empresa de desratização. A manutenção preventiva é mais económica do que tratamentos de emergência e garante a monitorização contínua do edifício. O custo mensal de um contrato de manutenção dividido por todos os condóminos é geralmente muito acessível.
Prevenção Coletiva
Garantam que a zona dos contentores de lixo é mantida limpa e que os contentores têm tampas adequadas. Vedem aberturas nas partes comuns e mantenham as canalizações em bom estado. A colaboração de todos os condóminos é essencial para manter o edifício livre de roedores.